2018年5月19日土曜日

【最大期待利回り 14.0%】プレリートファンドセレクト(ホテル・ファンド)22号

https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5286

最大期待利回り14.0%と表記されているから、そんなに高い利回りを得られるのかと思えますが、これは物件をかなり高く買い取ってくれる馬鹿が居ればの話でして、実際はすぐには買い手がつかないから、売れるまでの金利とかで予定運用利回り5.5%よりも少しは高くなるかの話です。

当然売れなければ上位ローンの返済を優先ですから、投資元本は回収できないと考えていいでしょう。

プレリートとリート(REIT)に組み入れられるのを前提になっているから、売却先はある程度は決まっていて、返済は無事行われそうですが、確実に売却されるとは限らず、別の買い手を探すとなると、安く売却でこれまた上位ローンの返済が優先で投資元本の毀損の可能性が高いといえる案件になります。

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2018年4月21日土曜日

事業性ローンファンド51号

事業性ローンファンド51号

https://www.crowdlease.jp/fund/detail?fund_id=2164

久々にクラウドリースからソーシャルレンディングらしい案件です。まず年商5300万円しかないのに700万円も借りたら返済が大変じゃないかと思えば、売上代金から返済をします。

これなら別に問題なさそうに思えますが、説明では融資金の使い道が輸出向け健康食品の仕入れ資金に使われるということは、日本から海外へ健康食品を輸出と事業がうまくいくかわからないリスクがあります。

年商5300万円なら健康食品が駄目でも他の売上代金で返済ができますから、それは問題なさそうです。ただ担保が取れなかった時点で企業として新しく、資産を作れるほどの実績は無いと考えていいでしょう。

さらに保証は普通は代表者が連帯保証をしますが、今回はなぜか第三者が連帯保証と代表者が保証できないくらい代表者は稼いでいないとわかるから、会社の業績もそんなに良くないことがわかります。

事業がうまくいけば問題ない感じだけどなんとなく延滞になりそうで、投資ができない案件です。

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2018年3月31日土曜日

さくら関東(東京)セレクトファンド3号

  • さくら関東(東京)セレクトファンド3号
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さくら関東(東京)セレクトファンド3号

https://www.sociallending.co.jp/fund/detail?fund_id=217

さくらソーシャルレンディングの案件で利回りが7%と魅力的な数字ですが、今回は担保が不動産ではなく自動車割賦債権というのが重要なところです。自動車割賦債権とは自動車ローンのことでして、ローン会社が融資をするときに自動車に担保設定をしていると思われますが、動産で使用で消耗していますから、担保価値は期待できないでしょう。

今回の融資はローン会社が債権買取業者に売る債権を債権買取業者が買うための資金を融資するわけで、不良債権を債権買取業者が回収しないとこちらから融資をしたお金が戻ってこないというわけです。額面2億3千万円だから1億7千万円の融資なら担保カバー率は十分と思えますが、不良債権を額面で買ってくれる人などいるわけもなく、他の債権買取業者にいくらで買ってもらえるかということになります。その上第2順位ですから回収はほぼ不可能と思っていいでしょう。

個人的には第1順位がどこなのかすごく気になります。2億3千万円を1億7千万円で買うのは妥当とも言えず、これ以上他の資金を追加で買うとは考えられず、A社が既に他の件で他社から融資を受けていて、担保を今回買う債権に第1順位を設定とか他に担保設定できないくらい厳しい状態なのかとやばく思えてきます。

ただ実際A社が返済不能になってもA社の代表者連帯保証と関連事業B社の代表者連帯保証があるから、今回の融資額ぐらいは回収できそうですから大丈夫でしょう。





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2017年10月29日日曜日

【不動産担保付き】ホテル事業支援ローンファンド第3弾 1号

ホテル事業支援ローンファンドの第3弾ということで、第1弾、第2弾よりも返済リスクが高くなっています。

収益還元法で約2億4千万円との価値があって、年利10%なら年2400万円の稼ぎがあると計算できます。月200万円で7ヶ月なら1400万円だから返済額の500万円は利息を含めても十分確保できます。

ホテル運営事業者EOはホテル事業者CI社の関連子会社でして、税金対策で分けているから公正証書など関係なく、払いの方は問題ないです。

問題は別館の所有者が、別に居て賃料をホテル運営事業者EOに払っているということです。売却で元所有者になり、売却代金が入るから賃料の支払いは問題ないと思えますが、建物を売るほど経営が苦しいのに利回り10%も稼げるほど経営力があるかです。売却代金は借金の返済に充てられて消えますから、そちらは当てにできません。

それでも貸すのはホテル事業者CI社の方だから、買収に動くほど経営力があるということで、この案件には投資をしても大丈夫でしょう。




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2017年10月22日日曜日

LCセレクトファンド203号

https://www.lclending.jp/apl/fund/detail?fund_id=609

この案件は医療法人の建物をLCグループのSPCに売却して、建物自体をリースバックで医療法人がそのまま利用です。

売却代金を医療法人は借金の返済に充てるだろうから、借金を作るほど赤字の医療法人からいくら賃料を取るかと思っていたら、賃料が4,900万円/年って取り過ぎだろ!!!

4年で元を取って、その後はどんだけのリターンかと驚きですが、そんなに儲かるなら医療法人は、建物を売却しないし、LCパートナーズに経営関与させないだろうと。

担保を取ってないけど、医療法人が建物の売却代金を受け取っていて、5ヶ月以内に倒産てギャグはやらないだろうから安全度は極めて高いです。ただ見通しが甘く感じるのでその後の方が気になるところです。

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2017年10月1日日曜日

【利回り8~9%】飲食店の設備賃貸事業向けファンド(4号)

https://www.cf-finance.jp/fund/detail?fund_id=126

3号が1346万円で今回が623万円で足したら1967万円と借り換え資金が33万円分少なくなっています。4ケ月で33万円ということで、このペースなら借り換えはずっと継続ということになります。

今回の分も借り換えで返済ですから、キャッシュフローファイナンスの子会社のAH社がすぐには倒産しないから、無事返済されそうで利回り的にはおいしい案件といえます。

担保も保証も無いから、資金の集まりが悪いけど、実質キャッシュフローファイナンスが保証しているから、保証有りと考えればいいのに。

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2017年9月24日日曜日

決算大感謝キャンペーンローンファンド1号 第1次募集

https://www.crowdlease.jp/fund/detail?fund_id=1301

1店舗で年商13億もあるところが、何でソーシャルレンディングでこんな高い金利で借りるのか驚きです。店舗経営なら日銭が入ってくるから、取引先も手形で取引してくれるはずです。危ない状態だから取引先も手形では応じないところでしょう。

倒産した場合ですが、担保として新しく購入した設備ですが、融資分が代金の一部で設備の代金がどれくらいかわかりませんが、代表者個人の保証もありますから、無事回収できそうですね。倒産しそうなら代表者も保証人になってまで設備投資はしないでしょう。

ただあくまでも設備投資の場合でして、借金の返済とかでしたら、保証人になっても借りますから、その場合は出資分は満額返ってくるとは思わないことです。


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